南昌建材市场搬迁的幕后推手

　　7月22日，对南昌建材大市场（以下简称市场）的数百经营户来说，是一个“黑色”的日子———他们在预先未得到任何通知的情况下，南昌市国土资源局在某媒体刊登挂牌出让土地使用权的公告，将位于南昌市沿江南路南昌建材大市场及周边区域的148.092亩土地公开挂牌出让。正在市场里照常经营的数百经营户们一头雾水，他们在震惊之余，更多的是感到不解。变调的政府承诺

　　1998年6月18日，备受南昌各界关注的南昌建材大市场隆重开业。但开业后，由于种种原因，该市场交易不够活跃，人气也不旺，市场内大多店铺处于空置状态。为改变这一状况，2000年4月14日，南昌市人民政府办公厅以洪府厅发[2000]18号文转发了关于南昌建材大市场扶持发展工作的方案。

　　方案明确提出了南昌建材大市场的发展目标，即在1999年实现交易额3亿元的基础上，到2001年要达到12亿元。方案用大量篇幅详细介绍了具体的实施步骤，从召开新闻发布会、对经营户做广告给予优惠，到确定市场内各店铺的租赁价格，及至要求市政部门打通道路及工商、税务部门给予优惠等，都作出了非常具体的规定。

　　该方案说，到2002年，市政府将通过规划和开发，使其它小型、自发的建材市场逐步萎缩直至消亡，以进一步促进南昌建材大市场的市场占有率，力争年交易额达到20亿元，真正成为辐射江西省批零兼备的综合性建材集散中心市场。

　　许多经营户说，正是南昌市政府18号文件的出台，成了他们最终决定来市场经营的最大动力。也正是从那时开始，在政府与经营户的共同努力下，市场开始逐步兴旺。但是现在，当苦心经营了多年的商户们正盘算着进一步做大做强市场时，南昌市国土资源局却发布了这样一纸公告，他们纷纷诘问：难道政府承诺也会出尔反尔？没有结果的交流会

　　7月27日，南昌建材大市场众多商户与该市场负责人、南昌市国土资源局土地储备中心负责人在南昌建材大市场有限公司三楼的会议室里，举行了交流会。

　　土地储备中心某负责人在会上表示，根据国家规定可以将原出让土地收回，但前提是必须对经营户补偿。建材市场根据规划必须搬迁，土地部门在开始的摸底中也知道有许多店铺已经出售，尽管许多已出售的店铺未发土地使用权证，但土地部门仍视同有土地证。该负责人表示，当时在建设该市场时可能缺乏眼光，导致城市发展后形成如今不协调的现象。同时，在拆迁前政府已经考虑了经营户的利益，规定该土地的竞买人在报名时需提供在南昌市城市规划区范围内五证（土地使用证、用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证及商品房预售许可证）齐全的专业建材类市场安置现有经营户，被拆迁的经营户也将按照南昌市刚公布的补偿标准得到相应补偿。

　　然而，商户们普遍不赞同上述说法。有业主表示，市场并不是随便在哪个地方圈块地盖几栋房就能形成，它需要好几年的培育过程。如今要拆迁的市场不仅具备房屋及土地的有形价值，市场的积聚、辐射能力等无形价值更是无法估算。按照南昌市的拆迁补偿办法，店铺每平方米的补偿价只有3000多元，与他们在几年前购买的价格相当。而他们在市场刚开业的几年中，大部分时间都在亏损，所以有关部门的解决方案让他们难以接受。

　　由于双方意见相差悬殊，这次交流会最终在争吵中结束。

　　南昌市土地局一名负责人在接受采访时表示，尽管商户们购买了市场内部分店铺并取得了产权证书，但土地部门并没有颁发相应的土地证明。所以从法律角度来说，该市场的土地仍为国有划拨土地性质，是国家划拨给建筑材料厂等企业的用地。现在，建筑材料厂等企业要改制，需要盘活土地资产，因此土地部门完全有权将这一划拨土地收回并挂牌出让，并不存在违法行为。

　　至于商户们目前所遭遇的尴尬，这位负责人表示，这完全是南昌建材大市场有限公司的企业行为。他说，根据有关规定，企业等单位在所得到的划拨土地上建设的房屋及店铺等是不能出售的，只能出租。只有到土地部门交纳土地出让金并办理土地出让手续后，所建设的房屋及店铺才能销售并取得土地证明。

　　而与此相矛盾的是，南昌建材大市场有限公司于近日作出的《关于出让店面产权价格的证明》中明确指出：其出售的店铺价格中已含土地转让使用权价格。该证明还指出，南昌建材大市场有限公司经南昌市国有资产管理局批准，转让部分国有资产（店面、仓库）。出让价格经2001年4月23日江西田源会计事务所评估确定，其价格已含土地转让使用权价格，并经南昌市建材行业办公室批准，已上报南昌市国有资产管理局备案。迷雾重重的前景

　　江西英华律师事务所朱刚律师认为，南昌市国土局的这一土地出让公告违法。他说，南昌建材大市场所属约一半店铺的土地使用权已经由政府出让给现经营户使用。在现有业主合同约定的使用年限未满之前，政府无权再拿来出让。即使根据公共利益须提前收回，也应依照法律程序给予现使用者相应补偿。土地部门只有在已经收回该土地使用权的前提下，才能再次拿来出让，否则就是一种违法行为。是典型的公权侵犯私权。

　　在部分经营户的手中，还有一份南昌市各级法院的判决书，大多是经营户通过法院拍卖购买市场内店铺时的判决。这些判决书均明确规定，被告即南昌建材市场有限公司应在10日内为各经营户办理店铺产权的过户手续，但这些判决书大多没有执行。有经营户早在2000年就购买了市场的店铺，4年过去了如今仍然没有办到产权证。为此经营户们纷纷质疑，法院的判决为何形同一纸空文？为何不强制执行？

　　商户们发现，南昌建材大市场有限公司因急于偿还银行贷款，故迫不及待地向商户们出售市场部分店铺产权，并再三承诺一定会在规定的时间内为商户们办好一切合法手续。然而，由于相关职能部门的职能缺失和不作为，导致南昌建材大市场商户们的合法权益被再三践踏。

　　南昌市直某职能部门负责人介绍说，南昌建材大市场所在地当初为江西建筑材料厂等几家国有企业生产用地。在企业效益严重滑坡后，部分领导一心想寻找企业出路，于是便想出了办建材市场的解决办法。对于企业领导来说，当时主要的考虑就是想市场建成后可以坐收租金，至于该怎么建市场、是否适合建市场等问题则没有过多的考虑。而有关部门在接到企业的申请后，明显也忽视了市场建设前期的论证、调查等工作。

　　此间有分析人士指出，南昌建材大市场这一事件凸显的是政府管理角色的错位———政府在作出某项决策前，应当进行“可预见性研究”。在制定政策时，应特别注意政策的合理与合法性。一定要预先设想可能出现的后果与影响，并将其一并纳入到政策的可行性研究当中，以使决策更加科学、完善、可行，只有这样才能防止给群众利益造成损失。

　　有关专家认为，要最大限度地减少政府的决策失误，就必需遵守科学的可持续发展观。如果政府确需拆迁一个日益完善的市场，也应该做好稳定、协调工作，既要事先做好调查、摸底和通气工作，更应召开有关各方听证会，协调各方立场，以便最大限度地保护经商户的利益，这既是建设社会主义市场经济的需要，也是负责任政府的表现。这位专家认为，在当前各地抢着建设各类大市场的形势下，南昌建材大市场的命运也许应该引起决策者的警醒。