会德丰国际广场推手2015上海高端写字楼市场实战性解读

据相关机构预测，今年上海核心区甲级写字楼市场将迎来建筑面积总计70.18万平方米的新项目入市。而戴德梁行最新披露数据，全球房地产基金投资将有逾460亿美元(约合人民币2855亿元)进入中国房地产市场。一方面是新增供应量带来的竞争激烈;另一方面，外资涌入似乎又指向一线城市甲级写字楼后续的增值空间。面对巨大市场变量，2015年上海高端写字楼市场究竟是喜是忧?项目又该何去何从?且听业内首屈一指的标杆级写字楼，核心CBD区域甲级写字楼代表，上海会德丰国际广场推手，邵永官先生的一番解读。

【人物介绍】

　　邵永官 Dave Siu

九龙仓中国置业有限公司助理董事兼总经理 (上海业务)

九龙仓中国置业有限公司助理董事兼总经理 (办公楼租赁)——成都 / 华东

邵永官先生于1994年加入九龙仓集团, 自2003年起负责海港城写字楼之租赁。2007年起转战中国大陆，负责集团在国内投资物业的租赁业务和运营管理。包括大上海时代广场、上海会德丰国际广场;以及成都、无锡、苏州等多地的国际金融中心的办公楼租赁和管理工作。对香港及内地高端写字楼市场深有洞见，积累了多年的项目操盘实战经验。

邵永官先生为香港注册专业测量师, 于1985年成为英国皇家特许测量师学会特许测量师, 并于1986年加入香港测量师学会成为正式会员。

【正文】

市场变量：从容以对，乐观其成

从07年起就经常沪港两地来回飞的邵永官眼里，上海一直是中国无可争议的一线城市，始终拥有最好的投资环境。作为“长三角”的龙头，上海的经济地位多年来毋庸置疑。而令人瞩目的中国自贸区建设也已开启2.0版，目前正在上海率先起步，未来将为中国经济带来更多机遇和全球竞争力。上海还有望于2020年成为新的国际金融中心，有能量的外企和成长潜力巨大的国企将会在上海进一步布局。配合当前中国经济转型的角度来看，上海目前的经济结构正趋于优化。伴随着服务业等第三产业占比生产总值的加大，将为整个市场带来巨大的改革红利。而创客时代的开启也将带来经济动力的转变，经济增长逐步由拼资源向拼智力转变，创新驱动力更强。因此在邵先生看来：“虽然2015年上海写字楼市场将要面对的是大规模新增变量，但作为一线城市写字楼市场，后劲依然充足，长期处于良性发展。尤其是上海、北京这样的超一线城市，外企只要在中国，总部依然会选择这里。”虽然今年市场上新涌现出了如环贸广场II期、上海中心、企业天地3号等比较亮丽的甲级写字楼楼盘，但身为会德丰国际广场的掌门人，邵永官先生除了对整体市场表示看好，对自身项目前景亦始终强调“乐观”二字。也许这就是一位成熟操盘手的宏观和大气。

而对于经济增速放缓可能引起的“空置率”问题，邵永官也有着自己的视角。他认为：首先空置率与供需关系相对应，达到均衡需要一个周期性。在有前景的市场，空置率不会一直维持很高的水平。具体到上海，优质项目的空置率都不高，大约在10%以内。实际上业界已有共识，2015年至2016年上海的甲级写字楼市场已趋饱和。因此今年基本会到达供应的顶点，短期内预计不会再有这样的集中供应。当然大量新项目入市必然会带来一个如何“去化”的问题，但如前所述，上海的发展前景无需担忧。而CBD地区更是寸土寸金，越发稀缺的土地资源，令市中心优质项目的地位无可动摇。因此核心区域内成熟的甲级写字楼面对的压力相对不大，只要应对正确及时，空置率问题就可达到最小化。但个别业主如持有一些新落成同时体量较大的项目，未来两至三年恐怕会面对空置率和租金的双重压力。

以会德丰国际广场为例，作为浦西CBD地区标杆性甲级写字楼，开业四年来一直处于增长期。尤其是2013年以来，连续三年每年的总租金收入都有上涨，达集团预期。目前会德丰的出租率在95%以上, 平均租金为RMB365-465㎡/月。偶有部分租户因客观原因搬离市中心，但也恰好给续租企业腾出了更大的扩展空间。在邵永官先生看来，过去经济一直保持上升，现在放缓也未必是坏事，反而促进企业去思考。对于新项目，当然要考虑如何良好开局，哪些综合性举措有利开拓市场，增强去化动力;对于已成功的项目，亦是一个阶段性复盘的好时机。“会德丰不会过分在意短期内部分租户的一些‘去中心化’搬迁行为。我们选择将目光放远，时刻关注整体市场的动向，坚持自己的品牌营运定位，并确保服务的领先优势。相信做好自己，就可避免在大环境风浪中受影响。”

面对市场变化，乐观的态度来自于作为成熟的写字楼不会随市场而盲目改变自己的初衷。始终保持自身的核心价值和竞争力，才是抵御风险的不二法门。

租赁现状：定位准确，服务领先

多年来，香港老牌地产劲旅九龙仓集团在香港及中国内地的不同城市已积累了丰富的写字楼成功营运经验。对于“深耕”多年的上海甲级写字楼市场，此刻的九仓加倍悉心，属意用更深透专业的方式，将旗舰项目上海会德丰国际广场培育至更臻成熟。除了自身经营之外，也为集团在内地的五个“国金中心“项目打造模板。

面对经济增速的放缓和市场变量，邵先生沉稳一如往常。“我们的租赁其实是和在经济增长竞争，而不是和对手竞争。“当下的会德丰务实进取，根据市场现状和自身租户结构，应对不同需求拿出度身定制的策略组合。

丰田通商、瀚纳仕人才管理、艾奕康、东芝、恩比建建筑、LG 化学、盛智律师事务所、康泰纳仕、蔻驰、无添加、莱珀妮、华尔卡、宝理塑料等不同行业的优质租户都把办公地点选在了上海会德丰国际广场。租户中共有十六家公司承租了整个楼层，两家公司各自租下两个楼层，一家医药公司和设计建筑公司租下了整整三个楼层总计约 6,400 平方米的办公区域。吸引他们进驻会德丰国际广场的主要原因，是项目优越的市场定位、便捷的交通、宽敞的楼层空间以及国际水准的物业管理。

“还是那句话，做办公楼不是单纯的买跟卖。”邵永官说，“会德丰合作对象均为优质租户，本就彼此认可，并且非常重视相互间的品牌效应。在市场起伏中，大家换位思考，共同进退，才符合九龙仓和这些优质企业长远稳健合作的共识。”身兼开发商和管理运营方，会德丰的管理层显然洞悉市场需要并清楚了解自身优势所在;针对不同的客群，拿出的是不同的配套思路。在会德丰国际广场，外资企业和整层租户占到80%以上。这些外企和整层租户都是有实力企业，租赁及选址策略均立足长远。对他们而言租金并不是第一位的;写字楼的形象、定位和圈层影响力，均是他们的综合考量因素。而一流企业也非常注重人才的吸纳，着力于为员工提供良好的工作条件。因此一流的办公环境、周到的服务，还有方便的交通及配套的商业设施都是不可缺少的。在满足租户需求之余，当然租金也不能持续上涨。会德丰会适时与租户沟通制订合理及可持续的租赁方案。同时不断优化服务水准，保持服务的领先地位。当租户及其员工享受过一流的服务标准后，多会产生不愿“将就”的心理因素。此时再外出比较，很可能就会有相当大的落差。“坚持做好自己，以同样价格，令客户享受到满意的增值服务, 才是稳定既有租户的最好方法。”这是会德丰国际广场长期坚持的理念。