长沙城市综合体过剩调查后续：经营现状令人堪忧

（万达金街门面转让广告比比皆是）

　　据湖南电台FM938潇湘之声记者调查，长沙城市综合体内商业和办公两大物业的存量已经超过了500万方，足够卖上4年。面对长沙城市综合体呈现出“阶段性供应过剩”的现状，长沙城市综合体到底暗藏哪些危机？
　　
　　奥克斯广场金牛街：门庭冷落生意惨淡
　　
　　上周六（4月18日）中午11点半，记者走进河西奥克斯广场内的平和堂和华润万家超市，并没有看见人流如织的购物场面。
　　
　　午餐时间，记者走进奥克斯广场金牛商业步行街，看见这里门庭冷落，生意惨淡，各种招租广告比比皆是，少有人问津。
　　
　　户张女士表示，南区100多个门面，只有不到10家开业，周一到周五，偌大的一条金牛商业街，根本看不见一个人影子。
　　
　　张女士：“现在就是人流量不多，我们只有通过团购或者朋友圈推广来销售商品，维持下经营。”
　　
　　记者：“当时为什么选择这里投资呢？”
　　
　　张女士：“当时就觉得这是河西的一个商圈人流量应该多啊，但是做了一年还是没有做起来，我觉得开发商应该多做点营销活动，把这里的人气提升起来，才行。”
　　
　　作为河西的第一个大型城市综合体，奥克斯广场汇集了大型商超、写字楼、住宅和商业步行街，招商广告还鲜明地标注着，这里坐拥日均几十万人流，商业价值毋庸置疑。而经营户刘女士表示，相比于奥克斯广场内平和堂和华润万家的人流，经营最差的要属金牛商业街。“如果是下雨，一个人影子都看不见，节假日生意也不好，我们还没有那个商户，一天的营业额能突破1千的。”
　　
　　潇湘之声记者徐神调查发现，奥克斯广场金牛商业步行街的失败运营，最大的弊端来自于开发商为了获利，将门面卖给了投资客，造成步行街缺乏统一的商业运营管理。
　　
　　经营户刘女士气愤地说，开发商只管卖商铺，连购物消费最基本的硬件都没有达标。“这里的指示标志非常不规范，很多人不知道这里还有一条商业街，而且我们的门店内经常漏水，这里的基础设施非常不好，我们门店内的地板被漏水给泡坏了和空调都被漏水弄坏了。”
　　
　　万达金街：“做一条死一条的商业街”
　　
　　奥克斯广场商户们的遭遇并不是个案。在长沙目前最大的城市综合体——开福万达广场，也有一条商业步行街。
　　
　　这里的商铺在四年前开售时，曾出现众多投资客，以每平米6万元的价格疯狂抢购铺面的火热场面。
　　
　　当时，大多数投资客正是看中万达作为国际品牌，相信投资有回报。但现实情况是高售价，低回报。
　　
　　经营小超市的刘先生为记者算了一笔帐，在这里每年10万元的租金，除去进货成本、人工、水电费等开支，每月毛利润不超过1万元是撑不下来的。然而，现实情况更为糟糕。
　　
　　刘先生：“现在人气还不够旺，主要是万达的营销推广还不够，还有门面费太贵，我这个门面一个月要1万多的租金，现在的出租率不高，主要是太贵，有些老板他们宁可把房子空在这里也不降低租金出租，我们现在也是进退两难，退亏的更多，在这里做，也希望明年更好点。”
　　
　　作为开福万达城市综合体的一个重要组成部分，万达金街的定位十分鲜明，是与一站式购物中心互为补充，基本涵盖以家庭为单位的休闲、娱乐和消费。可是，经营户罗先生表示，现在看来，万达金街更像一个被遗弃的“孤儿”，曾经号称的“旺铺”，现在只剩下空置店铺的门上见到“旺铺招租”的字样。
　　
　　罗先生：“现在空置率还是蛮高的，现在租金是非常贵的，现在门面是租280每平，人流量没有步行街多，而且这里的娱乐项目不多，主要就是影城和餐饮，其他的项目很少，如果这里租金减免的话，先招商把店子开起来，说不定人会多点。”
　　
　　其实，万达金街的失败运营早已不是新闻。如南京万达金街从2010年开业以来生意比较惨淡，建成伊始开发商承诺打造以餐饮、小吃为主要业态的风情金街，而三年时间运营下来，如今的南京“万达金街”近七成以上的店铺被装饰建材所占据。除了南京，江苏镇江的万达金街也是空空荡荡。
　　
　　万达金街的失败运营，成为万达最为业界所诟病的产品，被称为“做一条死一条的商业街”。业内人士陈世霞认为，万达并没有将金街作为万达广场整体的一部分来进行业态分布规划和设计，而是将商铺卖给了投资客自由经营，是导致运营失败的主要原因。“开发商将外围的金街卖给私人，单个的业主又将门面出租给经营户，经营户各自为战，只要谁出钱我就将门面租给谁，就导致这个外街出现了凌乱和经营规划不善的情况。”
　　
　　记者调查发现，万达在其自持的商场内，业态非常齐全完整，餐饮、休闲、娱乐、零售、百货无所不包。万达几乎没有预留一部分业态空间给商场周边的金街，这也导致了金街后续经营的困难。
　　
　　城市综合体的商业物业，主要模式就是一个盒子和一条街。刚才我们说到了，奥克斯和万达在商业街运营方面存在的问题。那么，作为城市综合体最闪耀的商业主体经营现状又如何呢？
　　
　　综合体商业氛围不浓厚 百货经营状况堪忧
　　
　　4月16号，星期四，中午11点半，记者来到了开福万达广场，偌大的购物广场内，很少看见消费者的身影，在四楼的餐饮区，记者看见了部分人流。经营户李女士表示，周一到周五的客流量并不大，万达的商业氛围还不浓厚。
　　
　　李女士：“这边的商业氛围还没有形成，我觉得跟乐和城和王府井相比，这边的人流量还不够，就是周末的时候人才多点。”
　　
　　正在购物的段阿姨表示，万达百货的商品定位很高端，价格也贵，只有平常有促销活动才会到万达看一看。“万达的商品很高端，一般来得少，今天是有活动才过来看看，平常都会去步行街，那边实惠点。”
　　
　　平常客源稀少，周末情况又如何呢？4月18号，星期六晚上7点，记者再次来到万达广场发现，人流量最多的要属四楼的餐饮区和五楼的万达影城，而一楼的施华洛世奇、阿玛尼等国际品牌，半个小时内没有一个人进店购物，开业前号称的“中南最大奢侈品中心”，似乎是虚晃一枪。但是，某知名品牌的客服员李女士表示，的确进店购物的消费者不是很多，但每周有两三单成交，也能保持盈利。“虽然进店的人不多，但只要是进来的，消费的目的性比较强，成交率也比较高。我们的消费对象主要是旅游人群和经济条件比较好的人。”
　　
　　消费者陈先生表示，作为长沙新兴的城市综合体的代表，万达与传统CBD五一商圈相比，近期发展主要会受到网络购物和长沙老百姓收入水平的多重制约。
　　
　　陈先生：“我们来主要还是吃饭看电影比较多。吃完饭可以逛一下，或者说看看电影什么的。不过我买衣服在这边买的比较少。主要的话可能还是大家的消费习惯的一个问题吧。我觉得毕竟长沙的收入水平不高，可能在万达这一块可能相对来说是中高档消费市场，像其他的商圈呢，可能它基本上覆盖了高中低档，可能以中低档为主。这样的话，人啊，包括年轻客群可能就会多一些。”
　　
　　的确，如今商场越来越多，前来购物的人却越来越少，网购的方便、低价和选择面广，将商场的人们拉到了互联网，这种巨大的反差让传统百货卖场遭遇着断崖式的市场下跌，并且看不见止步的希望。因此，开福万达广场的近况也不足为奇。不过，万达老总王健林表示，万达广场要减少服饰类零售业态占比，增加文化娱乐旅游等互动体验式场所。
　　
　　王健林：“万达在六年前有一个规定，体验性消费要占50%，我们自己分析要把人气留得更足，滞留时间更长，就不能是只卖东西，一定要有体验性业态消费。比如吃饭你花费一个小时，看电影花费两个小时，如果洗脚美发时间会更长，拉长消费者滞留时间，提高消费者的黏度，抗击网络购物的冲击。”
　　
　　城市综合体的核心在于商业。随着长沙城市综合体的持续放量，面对定位、业态以及现有品牌存在着较为明显的同质化竞争格局，综合体开发之后，能不能引来足够的商家入驻，能不能激发消费者的购买力，能不能形成一个良好的现金流模式。这些问题如果没有解决好，可能会带来诸多的负面影响。