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写字楼综合体化是必然趋势

来源：网络转载 2015-12-20 17:47 编辑： www.xigushan.com 查看: 次

越来越多高端写字楼入市的态势，对高端写字楼提出了更高的要求，也让我们不禁思索起沈阳各写字楼的现状及未来的发展趋势。交通、配套、品质的提升和创新，究竟哪项才是致胜的关键？本期《首先观点》将看到在楼市打拼中的写字楼项目，未来将如何书写财富故事。

中粮隆玺中粮广场销售负责人刘娟娟

沈阳启玮助业地产顾问有限公司总经理牟启玮

戴德梁行沈阳及大连公司总经理赵欣

沈阳克而瑞分析师张岩

【受访嘉宾】

现状/分布可谓四面开花

记者：写字楼是正在呈现向近郊外迁的趋势，还是说依然在传统商务区扎堆？

刘娟娟：布局一定是向外延伸的。从沈阳整个城市发展看，近几年的写字楼、购物中心等业态发展突飞猛进，像城市北部、浑南、铁西等区域内的各大项目，无论是影响力还是销售速度，其发展都是有目共睹的。

牟启玮：沈阳现在的写字楼呈现出传统商务区和新兴商务区并存的态势。因为传统的中央商务区形成较早正逐渐饱和并且租金也较高，所以在这3-5年内逐渐形成了一些较为成熟的新兴区域商务中心，其中包括铁西的建设大路沿线商务区，浑南的奥体中心商务区等，而未来青年大街的金廊线将成为沈阳新的中央商务区（cbd）。

赵欣：目前，传统商务区呈现饱和状态。金廊工程的高端写字楼在建工程繁多，近郊兴起的园区又各有特色，吸引了相关行业汇集，沈阳写字楼正呈现高中低段区别化、功能集中化的良性成熟发展趋势。

张岩：随着沈北、大浑南、大于洪等区域商圈的逐步建立，写字间外沿趋势已经出现。加之目前推地大都在城市外围且商业比例逐渐加大，有些商业比例不得不用写字间、公寓等产品进行消化。从目前外围商圈的成熟度看，写字间未来2-3年后会更为成熟一些，并主要以产业园区、总部基地及独栋写字间为主。

环境/硬件揽客，软件留心

记者：可能很多写字楼为了入驻企业会注重电梯等硬件配套，在您看来写字楼的硬环境重要还是软环境重要？

刘娟娟：满足客户的条件越多，客户选择的确定性就越大。一些企业对甲级写字楼产品在大堂装修，电梯的拥挤程度、分流以及一些像总裁vip卫生间等专属空间的配套方面等都有要求。至于软环境，对于购买型业主而言，肯定会考虑到员工的食宿及商务配套；而大部分租赁型公司在寻找办公区时，是否靠近地铁站和是否能解决员工午餐是最重要的两个参考指标。所以，中粮广场会为未来进驻的企业提供全面的商务配套、生活配套及城市配套。

牟启玮：硬件是写字楼的外表，软件则是灵魂。一些大型企业在选择办公场所时，车位配比是其考虑的主要因素，甚至超过了对地段的要求。因此，如果写字楼的经营者能明确自己的市场诉求，在车位配比上给予更多考虑，才能让写字楼打破市场需求的瓶颈。另外，物业服务更是写字间未来能否持续高水准运营的关键。

赵欣：硬环境影响租金水平，软环境决定租金涨幅。在写字楼前期招商过程中，硬环境比较重要，很多企业会根据硬环境、租金水平与企业品牌、实力等进行匹配；当进入稳定营运期，软环境比较重要。企业会根据员工的反馈，在租金周期结束前进行综合比较。硬环境招揽客户，软环境留住人心。

张岩：同样重要。据问卷调查数据显示，目前写字间业主最不满意的就是写字间的电梯数量及物业管理、配套餐饮，因此这些方面均是写字间能否生存发展的必备条件。在同质化较高的写字间市场，想脱颖而出一定要兼具硬件与软件环境。

交通/近地铁租金高三成

记者：地铁对写字楼有什么影响？在租售方面呢？会比普通的高出多少？

刘娟娟：硬件是写字楼租金高的基础，交通便捷更是关键。从行业看，金融业是高租金写字楼最大的客源，房地产相关行业及快速发展型企业无疑也都是承租能力较强的。因此，方便员工上下班及客户拜访的地铁会对写字楼产生很大影响。虽然私家车保有量迅猛发展，但估算仍有约达80%的员工会选择地铁出行。以中粮的产品为例，在硬件相当的情况下，距离地铁站较近写字楼的租金要比没有地铁写字楼的租金高出至少20%-30%。

牟启玮：地铁的便利优势对于住宅的影响是第一位的，第二位的便是写字间，而非商业。近地铁商务大厦的售价与租金相对要高于一般写字间三至四成。

赵欣：销售型客户无论自用或投资，均将地铁情况列为交通条件的首要参考指标。具体价格还需要综合考虑楼盘的整体销售或租赁特点，并结合具体楼层与朝向等。

张岩：便利的交通环境是写字间能成熟发展的前提。租金一般受到区位、交通、物业等综合因素的影响，金廊沿线、北站商圈等商业氛围较为浓厚的近地铁写字间租金普遍约为5元/平方米/天，铁西商圈近地铁写字间租金约为3元/平方米/天。

趋势/综合体化“1+1>2”

记者：写字楼现在是不是愈发呈现出“写字楼综合体化”的趋势？这种趋势的形成会产生怎样的影响？

刘娟娟：写字楼聚集区一定是以综合体为主流的，单独个体若要发展一定会受到限制。

牟启玮：这是一种必然趋势。日后商业及写字楼的发展都将以综合体的形式呈现，因为综合体的优势非常明显。写字楼+住宅+商业等三种以上业态结合的模式，可以形成居住、餐饮、商务功能的互补优势，将提供更方便的实用性功能，发挥1+1>2的效果。

赵欣：写字楼的发展与城市经济发展水平、人均收入息息相关。从商住两用到纯租/售写字楼再到综合体中的写字楼，这是演变发展过程。写字楼综合体化是成熟写字楼最终呈现的状态，这种趋势的形成标志着市场的成熟，同时，专业的规划与服务是最重要的。

张岩：目前写字间产品多是综合体的一部分，体现较为明显的是金廊沿线、北站商圈、浑南及21世纪广场商圈。综合体是商业产品的发展趋势，但沈阳综合体项目在未来2年内应该是消化存量阶段。

精装/或将推出个性化精装方案

记者：现在精装商品住宅越来越普遍，精装写字楼也会不会成为一种趋势？

刘娟娟：公共部分（大堂）的精装应该是写字楼的“标配”，但从写字楼的业主需求看，办公面积需求的不确定性，加之进驻企业性质的不同，写字楼一般不会进行统一标准的室内空间精装。