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楼市调控从紧基调已经确立，购房者如何决策?本期的楼市对话，我们特邀北师大珠海分校不动产学院吴德夫教授一起，就此热点话题探讨。

市场调整带来机会

记者：国家对房地产的调控力度有增无减，在这样的背景下，您认为何时是购房的最佳时间?

吴教授：在我看来，从今年下半年到明年上半年的这段时间里，都是买房的最佳时间。从短期看，目前，受调控政策的打压，楼市的成交量和价格都会受到影响，但从长期走势来看，中国的房地产会随着国民经济的发展、人口的增长等一起发展，因此有很大的上升空间。对于购房者来说，在市场调整时恰恰是关注市场的好时机。

长期看房价有上升压力

记者：具体是哪些因素在支撑着房地产价格的长期上涨空间?

吴教授：最为主要的因素：一是中国未来的发展。一般来说，房价增幅与GDP的增长是同步的。二是人口增长。数字统计，我国结婚人口每年为1000多万对，还有城镇每年新增家庭户1000万户左右，而从房地产的供应量看，每年供给市场约600万套住房，有明显的供需缺口。三是最近10年货币发行量增加了 450%，钱多了，房价自然就水涨船高了。四是投资渠道有限。五是从城镇化发展速度看，目前，我国每年约有1%的人口从农村转移到城市，这部分人群自然会带来住房需求。六是从房价本身看，2000年时，全国平均房价在2000元左右，到现在全国平均房价4474元，10年间房价翻了一番多一点。而从全球看，美国在过去10年里房价翻了1倍多，澳大利亚八个主要城市房价翻了3至4倍，俄罗斯翻了5倍。

珠海房价降下来挺难

记者：珠海的房价短期内有下降的可能吗?

吴教授：我个人认为，珠海房地产业的发展是较为健康的。近10年来，珠海的房地产价格相对比较平稳，只有2007年时楼价涨得高了一些，但2008年又调整回来了。可以说，珠海楼市的价格一直是随着珠海城市的发展而稳步上升的。从这轮调控看，今年年底明年初，珠海的楼市成交量会有往下走的可能，但价格的变化不会太大。

珠海楼市之所以比较健康，我认为与政府在土地供给方面的管理较好有直接的关系。如在2008年楼市价格下调时，珠海政府几乎没有批出一块商业住房用地。

选品牌地产是保值原则

记者：对于购房者来说，要想自己的房产保值，该如何选择?

吴教授：从房产增值、保值角度看，一般来讲，具备保值功能的房产通常具有两个特点：一个高端物业，二是地段好。品牌地产比非品牌地产升值速度快。因此，购房者在买房前，一定要先了解清楚开发商是否实力雄厚、管理规范，这样的楼盘应该是购房者的首选。买小开发商开发的楼盘，可能价格上会比较便宜，但购房者在以后也许会遇到麻烦，如房产升值慢、后期管理不到位等。

记者：从目前珠海城市的发展情况看，哪个区域的商品房升值空间更大?

吴教授：首先，中心城区的房子升值空间较大。好地段的房产不仅适于居住，同时也具有较大的升值潜力。从香港和国外的一些城市看，过去10年来，小户型的房子的增值空间大于中户型和大户型，因此，如果是投资，购房者应偏向于市区内黄金商业区的小户型。第二，轨道交通沿线的楼盘升值较快，购房者可以沿广珠轻轨、港珠澳大桥等重大交通线投资买房。第三，教育配套设施齐全的房子升值快，也就是有名校配套的房子一定好卖。此外，有好的资源的楼盘升值空间也会较大，如温泉地产、横琴新区等。我觉得，目前珠海的房价与港、澳相比，仍有很大的差距，因此，与港澳交通便捷区域的地产将有更大的升值空间。

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