融创收购天津著名“烂尾楼”，烫手山芋还是香饽饽？

融创收购天津著名“烂尾楼”，烫手山芋还是香饽饽？

2017年05月18日 16:52   编辑：小徐   来源：安居

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摘要：见地再访星耀五洲。??“终于守得云开见月明了。”廖威告诉见地君，这些年他总是在百度上找星耀五洲的消息，但没想到真的能盼到救星。??廖威指的“救星”，是“并购王”融创。上周五（5月12日）晚，一则收购公......

见地再访星耀五洲。

“终于守得云开见月明了。”廖威告诉见地君，这些年他总是在百度上找星耀五洲的消息，但没想到真的能盼到救星。

廖威指的“救星”，是“并购王”融创。上周五（5月12日）晚，一则收购公告，让这个天津最著名的烂尾楼再次进入人们的视野。公告称，融创拟以102.54亿元收购天津星耀80%股权及债权。后者即当年为开发星耀五洲而成立的项目公司。

“星耀五洲，世界是你的”，一句宣传语，曾让不少天津市民怦然心动。2007年，一家来自云南的开发商——星耀集团斥资62.9亿元拿下天嘉湖地块，找来著名战略咨询家王志纲为其做策划专案，要将这片包含4000亩土地和7000亩水面的美丽土地，建成一个缩小版的“五大洲”，分别以欧亚、北美、南美、非洲等各自的建筑特色、地域文化、景观名胜及风土人情来定位和设计。

然而，这样豪气干云的规划，并未落到实处。去年9月底，见地策划“回头看”专题，曾到星耀五洲实地探访，庞大的社区里空无一人，到处破败不堪，美丽的天嘉湖区浮萍漂泊，大批游艇还未使用就已褪色、生锈；商业街区内残垣断壁，雨水漫灌，还未来得及安装的电梯躺在露天地面上，塑胶布腐蚀后，露出“2010年9月”的出厂日期，触目惊心。

时间仿佛停在“游艇俱乐部即将交付使用”的那一天。风吹日晒下，这些游艇已褪色、生锈

?下沉广场里，积满雨水，不时有蛤蟆一个个往外蹦

当时，中介处挂出来的二手（实际上是新房）高层价不足5000元/平方米，成交寥寥。2017年春节前后，天津市区房价一路高歌猛进，势头影响到三十公里外的八里台镇，其中，星耀五洲欧亚板块的澜海高层，成交价涨到每平米八九千；北美板块的高层，成交价也涨到七八千。

即使这样，也不比廖威当年购入价高多少：2009年星耀五洲开盘时，他分别以79万元和46.5万元，买下欧亚和北美各一套高层洋房，折合楼面地价约为7357元/平方米和6039元/平方米。

但融创即将“接盘”的消息传出，一切都不一样了。“周末两天，到处都是中介和想买房的人，电梯居然有满的时候了，这还是头一回见。”廖威告诉见地君，现在他每天都会接到20通以上的中介电话，都是劝他卖房的，“我那套欧亚澜海高层，是观景‘楼王’，出价1.1万/平方米了。”

但许多人反而不想卖了。“都等了八年了，刚有企业接手，谁愿意现在卖？”4月19日，融信和禹洲各拿下一宗津南区北闸口地块，楼面地价近1.4万/平方米。地块与星耀五洲之间的直线距离仅5公里。

“一两年后，那儿的商品房可能要卖到3万/平方米，你让这个围湖而建的现房还保持七千多的价格，可能吗？”有业主在群里愤恨地说。

融创捡了个“烫手山芋”？

从周一开始，一切似乎又归于平静。

“今个星耀没人了。”姜萌在业主群里说。“为什么？”马上有业主追问。“我估计，今天是工作日，大家都回去上班了，之前都是一家人一家人来看，买房是大事，何况现在（收购）新消息也才刚下来。”姜萌一边答，一边往群里扔了一段刚拍的小视频，碧空如洗，天嘉湖面微波粼粼。

“多美的家园。”另一名业主感慨道。

然而，这么美的家园，究竟因何烂尾至今？说来话长。见地君曾找来当年操盘项目的知情人士，多方探究该项目，发现里面大有“乾坤”。也正因为其中错综复杂的问题，不是一般的企业能轻易“吃”得下，因此这些年无数人有意“问津”，又最终望而却步。

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?其一是官司和债务问题。

2007年星耀拿下天嘉湖地块时，就有业内人士估算过，除了拿地的62.9亿元，项目所有工程所需费用不低于200亿元——要知道，那一年万科净利润才48.4亿元，全年营业收入也不过才355亿元。

正是在这样巨大的资金压力下，星耀一边走上了高成本借贷之路，一边开始了慌不择路的开发和推货节奏：2009年，星耀五洲总推货量达到78万平方米，同期开工面积更是达到近百万平米。

但2010年起天津出台一系列限购政策，令星耀五洲的整体销售情况受到“重创”，连续六年，项目预售回款甚至覆盖不了信托利息。

从融创与天津星耀的交易对价可得知，前者收购股权代价只有38亿元，但替后者还的借款就高达54亿元，未付利息还有9亿元。

“大债主”的账结了，还有数不清的“小债主”。尤其是2009年集中推售的大批房子，2011年和2012年陆续进入交房期后，星耀因资金断裂无力再投入项目建设，其中的大部分业主，直到现在还没拿到房本。廖威告诉见地君，欧亚板块的澜海高层洋房已交付使用，而北美板块的高层洋房则基本都还是“半成品”。

不止一次有“北美”业主向见地君诉苦，当年买下星耀五洲时还没结婚，现在孩子都上小学了，房子窗户还没装上。

去年9月份，见地君探访项目时，天津星耀名下已有476条诉讼案件，如今已激增至867条，大多是因延期多年未交房而起。“80%的维权业主都是北美板块的，”另一名业主许媚告诉见地君，北美没交房的有一千多户。”

如何合理处理烂尾项目，或许是融创的当务之急。见地君了解到，业主们已经开始担心，融创入主后会弃他们于不顾，甚至有未经证实的说法在业主群里传开：“星耀五洲以后没有了，这块地未来将打造成为融创中国的国际高端社区，密度超低，物业标准极高，对购买人群的门槛要求也高；针对这块地的配套正在洽谈中，对于附近的楼盘都是利好的，但星耀的老业主很可能被分割出去。”

这段“传闻”里，实际上一半寄托了业主对融创入主后的期望，一半表达了业主的担忧。“我们毕竟不是融创的客户。”廖威在与见地君交谈中，忧心忡忡地说。

其二，是规划和运营的问题。

星耀五洲原先规划的室内滑雪场、高尔夫球场、冲浪游泳水上游乐中心、超五星级酒店、万人广场、游艇俱乐部、大型商业步行街、洲际景观公园、世界桥梁博览园等高端设施，都是投资额巨大的项目。

比如，单单万人广场上的喷泉，按1万元/天的运营成本计算，一年就要花300多万。更别提给高端房产配套的游艇俱乐部，硬件投资大、回手慢，都得靠房地产销售利润来支撑。