賈康﹕房價＂大跳水＂對老百姓沒好處(1)
2012 年11 月﹐ 賈康在北京財新峰會上發言。
2014 年3 月﹐河南省許昌市春季房展會上﹐某房地產商在進行優惠促銷。
賈康的日程排得很滿。一個月的時間裡﹐環球人物雜誌記者在不同會議上見到他被各路記者包圍﹐五花八門的問題一個接一個地向他拋出﹐他總能毫不遲疑地給出盡可能完整而清晰的回答﹐就像是剛從論文中抽出來的內容。
提問的焦點之一仍是房價。在各種因素作用下﹐3月以來全國主要城市房價正在降溫﹐業內認為2014年我國樓市面臨的風險因素不斷增多﹐下行壓力逐漸顯現。與此同時﹐出現了兩種截然相反的觀點﹕一些人認為目前的狀態不過是過去10年中“短期停滯─強烈反彈”的又一次重演﹔而不少普通老百姓則更願意相信甚至期待著第二種可能﹕樓市“崩盤”﹐房價馬上就會“大跳水”。對於第一種觀點﹐賈康並沒有完全否定﹐但他認為政府調控思路的進步正在降低強烈反彈的可能性﹔而對於第二種觀點﹐他明確告訴記者﹕那是非理性的。
城鎮化是房價長期上漲的推手
對於大多數買不起商品房的人來說﹐在經歷了10年飛速飆升的房價煎熬之後﹐相信“房價大跳水”顯然要比探究房價下不去的原因更為容易。但願景的實現需要有理論和數據的支撐。賈康表示﹐他目前還沒有看到任何有說服力的論據可以證明我國城鎮房價會普遍迅速回調。按照經濟學的基本原理﹐商品房價是市場上供需雙方互動的結果﹐是很多變量因素綜合決定的﹐目前不能單憑某一地的房價下降就斷定全國城市房價一起回調﹐還需要針對不同城市﹑不同地段﹑不同樓盤等做具體分析。
環球人物雜誌﹕您認為目前房價的下行壓力會導致所謂的“全面崩潰”嗎﹖
賈康﹕說全面崩潰是危言聳聽。不能因為看到市場分化﹐或者個別城市某些樓盤價格下降﹐就得出樓市全面崩潰的結論。正常的市場是要允許價格波動的﹐應該體現出一定的市場風險。而我們前些年的表現似乎是個單邊市﹐結果大家誰也不覺得有風險﹐很多人都肆無忌憚地在裡面炒。現在出現市場分化﹐正好是一個矯正的契機。
環球人物雜誌﹕那麼樓市不會崩潰的說法有依據嗎﹖
賈康﹕中國的城鎮化目前實際上剛完成不到40%﹐而國際經驗表明﹐要到70%左右的高位才會轉入一個低平發展的新階段。中國的城鎮化正處於方興未艾的發展過程中﹐在今後幾十年的高速增長期裡﹐還會有幾億人進城居住﹐這決定了城市中心區域房價長期上漲的趨勢﹐即房價在相當長時期內總體上還會表現為一條上揚曲線的大模樣。有些前期由於種種原因形成的泡沫因素﹐在市場出現分化的情況下正有利於使之現形和加以消化。
環球人物雜誌﹕我們發現﹐目前有部分房主預期房價下跌﹐在賣房﹐甚至還適當地降價。您怎麼看這種變化﹖
賈康﹕這是好事﹐市場分化後可以使一些要買房的百姓得到實惠。但不能因為現在一些具體的下調案例﹐就說房價會普遍“大跳水”﹐出現斷崖式的崩盤局面。要看到﹐有些地方的房價仍然堅挺﹐並且還有漲價的案例。全國70個城市統計下來﹐絕大多數還是走高的。當然﹐下降的城市從過去的一兩個擴大到了五六個﹐再往後有降價表現的城市可能會更多。但我要強調﹐統計價格是均價﹐光看均價是不能說明太多問題的。對於交易雙方來說﹐最重要﹑最關鍵的是具體分析交易對象即樓盤的具體情況。
環球人物雜誌﹕很多老百姓一直在盼望房價“大跳水”。如果真的發生了﹐會給中國經濟帶來哪些連鎖反應﹖
賈康﹕這種觀點是非理性的。如果房價崩盤“大跳水”﹐對經濟的影響將是引發普遍的﹑嚴重的衰退。房地產業和建築業合起來的不動產業在整個產業鏈中的影響是非常全面的﹐前端是原材料﹐如鋼材﹑水泥﹑建材﹐中間產品是設計﹑建築工程﹑裝修等﹐最後形成的商業物業和住房﹐拉動的是市場活動的方方面面。比如住房交付使用會促使入住者購買家電﹑傢具﹑床上用品等耐用消費品﹐這又涉及很長的產業鏈和很大的產業群。此外還有很多文化社會屬性的產品﹐比如一個人搬入新居後往往會買書籍放到新居的書架上﹐年輕夫婦會考慮生孩子﹐這又涉及嬰幼兒用品﹑教育產業等。所以﹐不動產業是國民經濟的一個確切無誤的支柱產業﹐這一地位無可置疑。既然如此﹐我們當然要避免這個產業經受那種大起大落式的衝擊﹐政府也不會坐視不動產業大起大落。
環球人物雜誌﹕但有人舉日本﹑美國等西方國家樓市崩潰﹑重建的例子進行反駁。中國與其有可比性嗎﹖
賈康﹕日本樓市明顯回調是在上世紀90年代﹐當時它的城鎮化水平已經高達70%以上﹐美國則早就在這個水平以上。日本是在進入高城鎮化率階段經歷的不動產泡沫破滅﹐美國則是在金融創新的過程中經歷的類似打擊﹐這些都不能簡單拿到中國當下來類比。對這些經驗和教訓我們當然要充分吸取﹐但不能因為中國近來房地產市場剛剛出現分化﹐就說是美日先例在中國的重演。
環球人物雜誌﹕假如中國樓市崩盤﹐造成的狀態與影響和美日一樣嗎﹖
賈康﹕也不會一樣的。假設極端情況──中國現階段就出現樓市崩潰﹐那麼中國就很可能會跌進中等收入陷阱﹐貧富分化加劇﹐直接影響民生﹐而且很可能使經濟問題政治化﹐進入亂局。而美日已是從中等收入階段“畢業”了的發達國家﹐情況大不相同。美國進行一些調整後﹐新的經濟政策已較快使其擺脫了危機狀態﹐它現在於世界仍然是無可動搖的頭號強國﹐美元資產依然還是全球避險資產裡的首選。日本經歷20年的經濟停滯﹐老百姓的國民福利卻沒有什麼滑坡﹐照樣過得比較滋潤。但中國經濟增速的可接受區間現在是很狹窄的﹐一旦滑出區間﹐局面會不可接受﹑不可設想。所以我們一定要在這方面保持清醒的頭腦﹐不能感情用事﹑意氣用事。如果老百姓中一部分人強烈希望以非常低的價位擁有住房﹐那麼現在的理性思路應該是申請政府給你提供保障性住房﹐以後等你收入上昇了﹐再去買商品房。
