哲夫：环境污染最大的推手是谁？

庄合地能董事局主席巢民强

尊敬的各位领导，各位朋友，特别是策划师的朋友们大家下午！中国房地产策划师联谊会从第一届到现在，我和庄合一直伴随到现在，庄合也是看着中国房地产策划师职业培训活动，以及每年年会一步一步的逐渐成长，我们也是伴随着这个活动一起成长。在这里我特别感谢房教中国，以及每一届的轮值主席单位为我们这个活动所做出的辛勤劳动和特别贡献，我们热烈的感谢他们。

今天我下午的主题是房地产业与智慧能源系统，我的讲解和上午几位嘉宾依然衔接，顾主席是在业内看很也，胡主编从业外看行业看世界，我今天选择站在中间，因为我既是业内人士，也是业外人士，所在我站在这里讲话。我想分三个方面跟大家分享今天下午的演讲，第一。创新，第二，智慧。第三信念。

首先讲一下创新，房地产业为什么要创新，元芳你怎么看？房地产业现在的创新有很多出发点，首先有很多企业是要解决生死问题，特别是经过从2008年到现在，我们中国的经济，特别是房地产行业经历了像坐过山车一样，一会儿在云端，一会儿在地下，翻腾翻，波澜壮阔，有很多企业是在生成阶段，在一个阶段资金链分解，资金链断裂，下一步的方向路在何方，生死考验。我们还有一部分企业是怎么样做大，或者是压缩规模做小。另外一部分，做得比较好的就是我是继续做强，还是接下来往衰落的路上走，所有一切都决定了我们必须创新，房地产业到今天已经到了创新的生死路口。从九十年代开始分几个阶段，我们房地产业的商业模式已经走到尽头，靠预售、靠客户资金等等这些，当然现在还有一些通过地产资金，资金这块的模式已经走到尽头，销售模式也进了很尴尬的地步。

资金链的断裂是目前地产业最主要的模型，这也涉及到模式创新，技术创新进入到了微时代，颠覆性的创新正在过去，接下来大量的是我们微创新，要积少成多。另外一个问题，随着我们五十年代开始到两千年期间，我们的人口红利已经消失，现在人力资源问题特别严重，我们过去讲我们要找到人才，不要去找人手，现在我们是人才也难找，但是人手更难找，你现在招一个普通的干人手活的人特别难找。各种成本都在集聚上升，比方说最近出台的营业税改增值税，对服务业，特别是房地产策划师中介经济对这个行业的影响非常大，它会直接压缩你的营运空间。所有各个方面的问题归结到一点，房地产业我们能够给客户核心价值的增值部分在逐渐衰减，这是我们的核心问题，而我们所有的商业都必须是从客户核心利益出发进行创新。

第二部分，智慧。智慧是考验一个国家，一个民族，一个行业，一个企业，甚至一个人的核心点。智慧归结到一点是能不能借，是一个借字，如果只靠我们一个人一个公司一个民族一个国家的里不进行资源的整合很难做大做强，是一个人的孤军奋战。智慧最关键是一个借，从房地产行业创新来讲我们的切入点是哪里。有很多企业有各种各样的问题，他们可以找到共同的切入点，我这里是从我的本行出发，给你们提供一个选择，就是一个切入点。

今天上午很多嘉宾都讲了很多，从国家经济大局来看，房地产企业只是我们这个大局中的一个棋子，能够自助掌握的范围非常有限。我们可以在这里说政治局应该讨论什么问题，但是他会讨论吗，我们说常委应该怎么想，他会想吗，我们说他们想了以后应该怎么办，一定会这样做吗，不一定。国家是由各种不同的利益团体所构成，我们房地产策划师，我们房地产企业，只是这个格局中，这个大局中的一个旗帜，我们自己能控制的东西太少了，能整合的范围和资源太小了。我总感觉我们公司也有很多员工，包括已经有有房子的和没有房子的都有两个问题，一个是房价问题，买不起房子，特别是深圳，我们在深圳感觉到，很多人对在深圳买一套自己的房子，没有信心，选择了离开，或者不来。其实还有一个问题，很多人有住房子住不起的，因为现在房子运行会有很大的浪费。我们的房子就像汽车，我们的汽车往往很注重外壳，最开始的时候把一个壳子造好，搞一个钢梁，前面放四个轮子，架上两台沙发，安一个发动机就走了，后来逐渐的讲究装饰、发动机效率等等这些，我们房地产业也进入这个时代，我们不仅要把房子壳子造好，我们更希望把这个房子变成一个住起来非常便宜非常舒心的房子。整个建筑能耗占到整个社会的45%以上，而且这种水平还在提高，有一个数据，中国人用冷水和热水的比例是1：9，冷水是9：1，用9分冷水才会用到一分热水，这是目前的习惯，在西欧、美国是1：9，用一分冷水九分热水，大部分的时候都在用热水，用热水以后会减少我们对水的用量，会起到非常好的节约用水的效果。大家都知道洗衣服用温热水洗比用冷水洗好，这是一个道理，今后我们的能耗还会参加。采暖、制冷和热水能耗占75%以上，如果能把这部分的能耗降下来，我们是能够把整个社会的能耗，建筑这部分一半，相当于整个社会的20%。如果把工业和其他方面用起来，我们可以把整个社会的能耗降低一半。我们做任何事情，特别在商业里，最要研究的是客户的需求，客户的需求分三种，首先是不同的客户在传统意义上面，大家都知道，大家都能做的需求，也就是我们平常讲的传统需求，传统需求大家都知道都会做，拼的是什么？因为同质化，拼的就是成本、价格，当然还有质量、品牌，进入白热化，但是在每一个行业里，总是还有一些企业能够发现另外某种需求，我认为策划师非常重要的一点是要找到这两种需求，我也是在规划方面做了很多年。其实周总在早几年就说过我也非常赞同他的观点，我们的策划是在分行业在做，其实策划在每个行业都是非常需要的，我以前是做交通策庄河划的。另外两种需求，第一种是大家都知道，但是没有人做到，没法满足，被你发现了，就会形成商业上的爆涨，隐性和半隐性的这种需求大家都知道，但是没有人去满足他，所以在新的商业模式创新和一些新的上市公司，大部分都是在这个阶段找到了这种增值的价值。还有一种需求，连客户自己都没有办法清晰去描述，他讲不清楚他要什么，更不知道怎么去解决这些问题，如果我们找到了，发现了这么一种需求，而且能找到解决的方法，这个企业他一定会有一个辉煌的前途。从房地产来看，城市综合体开发区、产业园，这样一种类型的需求是不一样的，餐饮业、酒店、会所、别墅群、写字楼、工厂，每一种需求在它的建设阶段和运营阶段都有8不同的需求，我们做了这样一个分析，从它的能源角度，怎么解决能源问题。每一种完全是不一样的。但是里面有没有共性的，肯定是有共性的，共性这一块比的是标准化，但是在隐性需求这块比的是创新、创意，比的是快速的执行能力。给大家推荐一个智慧能源的概念，针对很多行业开发的一套东西，首先我要告诉大家，这个东西是非常新的，它的好处大家记住两条，第一个运营成本降低90%，投资降低50%，可以实现全天候高效率排放。我们地球上到现在为止实际只有两种自然的能源，一种是天使能源，就是太阳能源和太阳能源转化成其他的能源，这种能源怎么用，它对我们没有毁灭性的影响，没有毁灭性的后果。另外一种是魔鬼能源，也就是由低合放射性元素衰变所产生的热，这种能量衰变期是三千万，其实人类要用我们的脑子去想事，要用我们的智慧，所以智慧很快就会在地球上兴起，因为按照智慧的力量，我们地球不缺少能源，是有永不完的能源，根本不需要有核力核能。智慧的能源是这样的概念，第一，所有的冷和热，电是我们所有能源需要提供的三个东西，就是冷、热、电，就是解决这三个东西输出，冷和热是平衡的，用冷的时候有热出来，用热的时候有冷出来，过去是分开用的，我们提出要合起来用。智慧能源系统关键就是要实现热平衡，在不平衡的情况下面再把太阳能、地热能等等结合起来用，经过循环网，实现能源的循环利用。智慧能源系统可以用到我们生活中的每一个角落，它的核心技术并不复杂，但是理念是要用人的智慧来开启，是可以用在医院、酒店、产业园等等，可以用到我们的生活中，我们的冰箱和热水可以连起来，我们厨房里的热可以回收起来，今后随着蒸汽到家庭，整个冷热这块的循环利用，一定是新的管理过程的状态。这是几个系统的一个情况。