曹甲清：邪性十足的预售制度是房价暴涨推手
资深媒体人、商业评论家
曹甲清（资料图）
对房地产开发商们而言，房屋预售制一旦被取消，是绝对的利空。但传言四起时，他们却个个气定神闲。
他们有的是底气。
传言盛行的8月2日，地产板块全盘暴跌。截至收盘，苏宁环球(000718,股吧)跌停，首开股份(600376,股吧)、招商地产(000024,股吧)、保利地产(600048,股吧)跌幅超9%，整个板块跌幅达4.87%，居A股各行业跌幅之首，市值下跌逾400亿元。
传言并非空穴来风。7月31日，胡锦涛总书记在中共中央政治局会议上，明确表示要坚定不移执行房地产调控政策。有消息称，中国社会科学院财经战略研究院23日发布的《中国住房发展（2012年中）报告》（下称《报告》）亦在该政治局会议上宣讲。《报告》的重要内容，就是预警半年后房价存在报复性反弹风险，建议取消对首套房的贷款优惠利率。
面对股票市场的恐慌气氛，素以房地产商利益代言人自居的任志强首先站了出来，斩钉切铁地宣称取消房屋预售制度没有可能性。对此论调，利益链条众生附和者众。中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰等人高声宣称，现在取消预售无异于谋杀整个房地产行业，会对下滑的整体经济带来严重的伤害。北京市房地产业协会秘书长陈志等人甚至“苦口婆心”，预售制对房地产开发商提供了巨大的资金保障，如果取消，开发商资金面临困局，生产能力不够，生产放慢，商品房供应减少，供需关系更加失衡，房价不仅不会下调，反而会继续明显上涨。
10多年来，正是在陈云峰们的鼓吹与直接参与下，一方面，房子，这个千百年来供国人安身立命生存繁衍的生活必需品，其消费属性迅速退居二线，投资和投机属性却被急速地无限放大。巨大的房价泡沫，犹如一座大山，重重地压在了普通老百姓，尤其是普通城市白领头上。
另一方面，房地产早已“成功”地绑架了中国经济，并成为任志强陈云峰们用来混淆视听与讨价还价的筹码。官方数据表明，从1978年至1998年，房地产占中国GDP的比重一直在2%左右；住房制度改革后，从1998年到2007年的黄金十年，房地产投资每年均以超过20%的速度大幅增长，对GDP的直接贡献率远远超过10%，总贡献率达30%以上。如今，总贡献率更是达到了50%以上。
显然，任何一个有识之士，都不能忽视房地产乱象背后隐藏的巨大风险。当越来越多的民众甚至广大中产阶层都需要不吃不喝艰苦奋斗20多年才能买到一套普通住宅之际，当世界各国增印数万亿美元货币造成通货膨胀之际，整个社会的消费意愿和消费能力无疑都会越来越受到抑制和削弱；房地产业对GDP的高贡献率，也越来越难以叫人心安。而大量实体经济的避险资金也进入房地产业推波助澜，一旦泡沫如同万元兰花、千万元普洱茶和亿元红木家具那样破裂，后果将不堪设想。同时，高企的房价吸引大量外围热钱呼啸而来又呼啸而去，不但会加剧人民币升值与房价的动荡，还会危及国家金融体系的安全。是以，勒住房地产这匹狂奔的野马，势在必行。
而陈志们的言论，更具有十足的欺骗性
这为中国内地的房屋预售制度本质所决定。1994年，中国内地为了扶持开发商，借鉴中国香港的“卖楼花”，建立了具有特色的房屋预售制度。跟中国香港的“卖楼花”相比，内地的房屋预售制度有两个最大特点：一是在交房之前购房者就支付全款，二是购房者的预付款不是交给第三方监管，而是直接交给开发商。这种制度设计的缺陷极为明显：其一，由于一次性的将住房款交给了开发商，无论是房屋的质量，还是购房者与银行的利益都根本无法保障，现实中出现的大量房屋质量纠纷就源于此；其二，在一次性将购房款交给开发商的情况下，资金的安全根本无法保障，一些地方出现的开发商携购房款跑路就是一个例证；其三，由于一次性将购房款交给开发商，使得开发商的融资成本极为低廉、门槛很低，开发商不仅白白占用购房者的资金建房，还故意延迟交房的时间，将多余的资金用于开发投资，助涨了房价泡沫。可以说，内地房价暴涨的制度因素有很多，但邪性十足的预售制度是其中最重要的推手之一。
中国社科院经济学博士马光远认为，由于房屋预售制度存在着设计上的缺陷，十多年来，社会各界人士不断呼吁取消预售制度，回归现房销售的主流模式。但是，房屋预售涉及开发商的巨大利益，每一次讨论取消，都遭到开发商的强烈反对。理由之一，如果取消住房预售，房价将会暴涨。这种恐怖的说辞不仅成为反对取消预售的最大理由，而且在没有任何验证的情况下，甚至成为官方反对取消的理由。事实上，取消预售不仅不会推涨房价，反而通过规范开发商的资金来源，在一定程度上抑制房地产泡沫。首先，现房销售是国内外住房销售的最主要形式。恰恰是那些预售占主流的地区，比如，香港地区，房价才居高不下。实行现房销售的，鲜有房价不稳定的；其次，从开发商的资金来源看，“定金和预收款”所占比例已经大为降低，以2011年为例，开发商资金来源83246亿元，定金及预收款为21610亿元，而2011年全国房地产开发投资61740亿元，开发商还有结余资金2万多亿元，恰好和购房者预付款的数额差不多；其三，取消预售，并不影响开发商的建设资金，而只是限制了开发商拿着购房者的预付款去囤地，去进一步助推房价；其四，目前已经开工建设的面积差不多是60多亿平方米，而商品房的库存也创了历史新高，在这种背景下，取消预售对市场的冲击反而最小。
另一组统计数据也间接佐证了马光远的观点：已经公布年报的75家上市开发商，总库存市值达到了9048亿元，同比上涨幅度达到了44.3%，比2009年的库存4183亿元更是达到了2倍以上，而全行业的库存市值或已超过5万亿元。
“现在是预售制取消的好时机。”马光远对媒体强调，在当前取消预售，不仅不会推涨房价，反而在某种程度上能够从制度上抑制房地产泡沫；不仅限制了开发商用多余的资金去囤地囤房，也将一部分竞争力不强的开发商淘汰出市场。中国目前不是开发商太少了，而是太多了。“据不完全统计，全国大大小小的房地产开发企业有6万多家，将那些小的、竞争力不强的开发商淘汰出市场，不仅不会减少住房供应，反而会提升整体的开发能力”。
